I requisiti non sono rinviabili e la norma di riferimento richiede espressamente che il contribuente, al momento della stipula dell’atto di compravendita, non sia proprietario di altra abitazione primaria

Roma – Non ha diritto all’agevolazione sulla prima casa chi acquista un immobile prevedendo una condizione sospensiva con la quale si impegna a vendere l’abitazione principale di sua proprietà e acquistata usufruendo degli stessi sconti fiscali. È quanto affermato dalla Corte di cassazione che, con l’ordinanza 10513 del 21 aprile 2021, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
Il caso in esame  parte da un avviso di liquidazione con cui, in relazione all’atto di acquisto di una abitazione sottoposto alla condizione sospensiva della vendita entro due anni dell’immobile già detenuto dall’acquirente quale abitazione primaria. L’ufficio recuperava nei confronti di quest’ultimo la differenza tra l’Iva ordinaria e quella agevolata (4%) prevista per l’acquisto delle abitazioni non di lusso, oltre interessi e sanzioni, da adibire “a prima casa”.
La Ctr Lombardia, nell’accogliere l’appello del contribuente, riteneva che l’atto di acquisto contenesse una valida condizione sospensiva, non meramente potestativa e che, inoltre, l’effetto dell’avveramento di tale condizione, per volontà delle parti, non era stato fatto retroagire al momento dell’acquisto.

Col successivo ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate denunciava violazione di legge per avere la Ctr ritenuto illegittima la revoca dell’agevolazione relativa a un acquisto sottoposto alla condizione sospensiva della vendita entro due anni di un’altra abitazione per cui il contribuente già aveva usufruito dell’agevolazione. Secondo l’Agenzia il beneficio, da interpretarsi restrittivamente, non solo non prevede la possibilità di apporre condizioni all’atto di compravendita, ma soprattutto richiede espressamente che l’acquirente, al momento della stipula dell’atto, non sia proprietario di altra abitazione primaria.

Sulla questione si ricorda che lo sconto per l’acquisto della “prima casa” trova applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di immobili residenziali “non di lusso” e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi agli stessi.
Sulla questione si ricorda che l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” trova applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazione “non di lusso” e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo per fruire dell’agevolazione sono i seguenti:

  • l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto del ministero dei Lavori pubblici 2 agosto 1969: con circolare n. 38/2005, è stato precisato che, ai fini dell’applicazione del beneficio, non assume rilevanza la classificazione catastale dell’immobile trasferito in quanto la natura lussuosa o meno dello stesso è determinata in base ai parametri fissati dal decreto ministeriale; si ricorda a tal proposito che, ai sensi dell’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011, dal 1° gennaio 2014, l’imposta di registro per l’acquisto della “prima casa” è dovuta nella misura del 2% per i trasferimenti di abitazioni, “ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”. A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l’applicabilità dell’agevolazione risulta vincolata alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013. Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del decreto legislativo per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” sono:
    • le abitazioni di tipo signorile (categoria A/1)
    • le abitazioni in ville (categoria A/8)
    • i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (categoria A/9).

Tale modifica normativa è stata ispirata oltre che da una logica di semplificazione, anche dalla necessità di porre fine ai contenziosi generati dalla controversa interpretazione della precedente normativa in tema di “abitazioni di lusso”, in particolare per quanto concerne il requisito della metratura complessiva (che non doveva superare 240 mq)

  • l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, dal contribuente nell’atto di acquisto
  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione ubicata nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
Per i giudici, in forza di quanto prescritto dalla Nota II-bis della Tariffa allegata Tur, con riguardo al caso in giudizio, atteso che la dichiarazione espressa dal contribuente nell’atto di acquisto relativa all’impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione “prima casa” costituisce elemento costitutivo per il conseguimento dell’agevolazione medesima, non è possibile condizionare l’efficienza del nuovo acquisto alla rivendita entro un dato termine dell’abitazione per la quale si è usufruito dello sconto fiscale de qua.
Infatti, “il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa presuppone, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi: di volersi stabilire nel comune dove si trova l’immobile; di non godere di altri diritti reali su immobili nella stesso comune; di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II-bis della Tariffa allegata al Dpr n. 131/1986.
Nel giudizio in commento, la Ctr non si è attenuta a tale principio avendo ritenuto fruibile dal contribuente l’agevolazione in presenza di un atto sottoposto alla condizione sospensiva (per volontà delle parti con efficacia ex nunc) della rivendita dell’immobile già detenuto quale abitazione primaria entro due anni dalla data dell’acquisto.
Sul punto la Cassazione ricorda, comunque, che per effetto della legge di stabilità 2016, a decorrere dal 1° gennaio 2016 (quindi non applicabile alla fattispecie concreta) sono state ampliate le maglie applicative dell’agevolazione potendo il contribuente accedere al beneficio anche se il requisito oggetto della controversia, non è soddisfatto al momento del secondo acquisto, a condizione che il primo immobile sia alienato entro un anno dalla data del secondo acquisto.