Nell’ambito delle imposte sui redditi, la valutazione di incongruità dell’operazione consente all’Agenzia di esercitare il potere di accertamento e di presumere reddito occulto, è bene dunque fare attenzione

Roma – Durante questo ultimo anno cresce l’esigenza di molti cittadini o società di mettere in vendita beni immobili anche a costi particolarmente accessibili pur di far cassa. Ma anche ‘emergenza covid non giustifica nella sostanza e nella forma una riduzione di prezzo motivo per cui abbiamo voluto pubblicare un caso in fattispecie riguardante una ordinanza depositata lo scorso 25 novembre 2020.

Nel caso in esame, la Corte di cassazione ha statuito che è legittima l’attività impositiva con cui viene rideterminato il reddito di una società, che aveva effettuato vendite immobiliari ad un prezzo inferiore rispetto ai costi di realizzazione degli immobili.

Fatto:Un ufficio emiliano dell’Agenzia delle entrate, ritenendo inattendibile dal punto di vista fiscale la condotta antieconomica di una srl, che aveva effettuato vendite immobiliari, con ricavi inferiori ai costi per la loro realizzazione, provvedeva a ricalcolare le imposte dovute dalla compagine.
La società adiva, con successo, la Ctp di Modena, che annullava l’attività impositiva dell’ufficio.
L’Amministrazione finanziaria interponeva gravame presso la Ctr Emilia Romagna, ma anche i giudici di seconde cure si mostravano d’accordo con i colleghi di primo grado.
In particolare, il collegio d’appello riteneva che l’avviso impugnato non fosse supportato da alcun elemento di prova e che, comunque, l’ufficio avrebbe dovuto tener conto anche delle vendite successive, quando era stato compilato il piano costruttivo e, quindi, non dar corso all’accertamento.

Ricorso per cassazione
Nell’affidare il proprio ricorso di legittimità a due motivi di diritto, l’ufficio si doleva che il giudice d’appello avesse ritenuto non rilevante la presunzione circa l’inattendibilità del dato relativo al prezzo di vendita degli immobili, in quanto inferiore al costo di realizzazione, presunzione – secondo l’Agenzia delle entrate – certo non superata dal fatto che negli anni successivi i prezzi di vendita fossero superiori al costo di realizzazione.

Sentenza
La Corte suprema avalla la prospettazione erariale, annullando la sentenza impugnata.
Difatti, osserva il Collegio capitolino, nell’ambito delle imposte sui redditi, la valutazione di anti economicità/incongruità dell’operazione consente all’Agenzia di esercitare il potere di accertamento, ex articolo 39, comma 1, Dpr n. 600/1973, in base alla massima di esperienza strettamente collegata al fine di lucro immanente nell’attività economica, secondo cui chiunque svolga un’attività economica ordinariamente indirizzi le proprie condotte verso una riduzione dei costi e una massimizzazione dei profitti (cfr Cassazione n. 9084/2017 e n. 26036/2015).

Quindi, osserva la Corte, la compressione immotivata di componenti positivi di reddito, come nel caso in esame a seguito di una vendita di immobili a costo inferiore rispetto alla loro realizzazione, consente all’ufficio di presumere l’occultamento di capacità contributiva.
Detta presunzione – ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza – si atteggia come presunzione juris tantum, nel senso che, una volta dimostrata l’antieconomicità del comportamento imprenditoriale è consentito all’ufficio di dubitare della veridicità delle operazioni dichiarate e desumere, sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, il reddito occultato mentre l’onere di prova contraria grava sul contribuente (cf., in questo senso, Cassazione, pronuncia n. 25257/2017).

Conclusioni
Dai principi che precedono, applicati dalla Cassazione al caso in commento, emerge non solo che non è possibile escludere l’antieconomicità della condotta imprenditoriale se un immobile viene venduto a un prezzo più basso del suo costo di costruzione ma, anzi, che detta condotta, contraria ai normali canoni commerciali, viene avvalorata dalla circostanza che la società aveva venduto, negli anni successivi, le abitazioni a un prezzo superiore.
Di più: la perdita generata con la prima vendita sottocosto, aveva consentito alla società di dichiarare l’anno successivo un reddito pari a zero e di riportare la detta perdita negli anni successivi.
La suddetta condotta, non valorizzata dalla Ctr, rende la decisione del collegio di seconde cure carente di coerenza intrinseca e, quindi, a giudizio della Corte suprema, da cassare.

Un argomento che prevede l’analisi dei singoli casi specifici.